Gute Gründe, um in Denkmalimmobilien zu investieren – mit Marcel Keller

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Marcel Keller ist mein Interviewgast für die #52 des Immo-Marketing Podcasts. Er ist Experte im Bereich Denkmalimmobilien und im Speziellen konzentriert er sich auf Steuervorteile von Denkmalimmobilien. Marcel weiß, wie man sich selbst richtig vermarktet und ist nicht ohnehin oftmals auf Platz 1 der Google-Ergebnisse zum Thema Denkmalimmobilien. Er kommt ursprünglich aus der Region Karlsruhe, Mannheim und Heidelberg, wohnt derzeit in München und seine Leidenschaft waren schon immer Finanzen und Investments. So hat er zunächst eine klassische Bankausbildung gemacht und hat sich später auf die Themen Rückfinanzierung und Baufinanzierung spezialisiert. 2013 ist er dann durch ein Studium zu Finanzökonomie bei den Immobilien, den Investments und der Steueroptimierung gelandet und auch geblieben!

Im Jahr 2017 hat er den Schritt in die Selbstständigkeit gewagt, nachdem er bei einer Privatbank aus Stuttgart als Manager für Immobilieninvestments gearbeitet hat. Nun ist er seit 5 Jahren erfolgreich am Markt vertreten und bietet professionelle Unterstützung bei der Beratung und Vermittlung von Denkmalimmobilien.

Warum denkmalgeschützte Immobilien kaufen?

Jede Immobilienart hat ihren eigenen Charakter, egal ob es ein Neubau ist, eine Gebrauchtmarktimmobilie oder eben speziell die denkmalgeschützte Immobilie. Marcels Fokus liegt auf die Denkmalimmobilie und darauf basiert sein stabiles Dreibein:

1. Investoren benötigen ein gewisses Eigenkapital oder Working Capital. Also dieses Kapital muss die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und Kosten für den Notar abdecken.
2. Der Käufer erhält Mieteinnahmen, die automatisiert über den Mieter kommen, und koppelt diese mit gewissen Steuervorteilen. Diese Vorteile werden im deutschen Einkommenssteuergesetzt garantiert.
3. Über die Mieteinkünfte und die Steuervorteile kann die Immobilie refinanziert werden.

In dieser Form geht das ausschließlich mit der Denkmalimmobilie, weil man als Käufer erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten hat. Das bedeutet, man darf die Immobilie mehr als vierfach so schnell abschreiben als eine Immobilie auf dem Neumarkt oder aus dem Bestand.

Im Einkommensteuergesetzt oder genauer der Paragraph 7H7I legt fest, dass man Sanierungskosten über zwölf Jahre verteilt über die Steuer abschreiben darf. Wenn wir uns eine Neubauimmobilie oder Bestandsimmobilie ansehen, so gilt immer ein Zweibein. Einmal der Grund und Boden des Grundstücks darauf, welcher steuerlich nicht aktivierbar ist, und die Substanz auf dem Grundstück, das Gebäude. Das Gebäude darf man Jahr für Jahr mit 2% steuerlich abschreiben.

Bei Denkmalimmobilien haben wir ein Dreibein: den Grund und Boden, einen Altbau oder eine Ruine und die Sanierung. Die Sanierungskosten darf man dann steuerlich aktivieren. Nehmen wir ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung zum Preis von rund 300.000 € und die Sanierungskosten der Denkmalimmobilie liegen durchschnittlich bei 70%. Dann darfst du 70% der 300.000 €, also 210.000 € steuerlich über zwölf Jahre absetzen. Wenn man darauf eine Spitzensteuer rechnet, kann es dir gelingen, über die Denkmalimmobilie rund 100.000 € Steuervorteile in zwölf Jahren zu erzielen. Dieses Geld landet dann nicht beim Finanzamt, sondern bei dir in der Tasche, womit diese Art der Immobilie die perfekte Kapitalanlage ist! Und das alles durch die erhöhte Abschreibung der Denkmalimmobilie.

Ab wann gilt eine Immobilie als denkmalgeschützt?

„Denkmalimmoblien müssen keine uralten Gebäude sein, sondern können auch erst vor Kurzem errichtet worden sein, aber aufgrund Ihrer architektonischen Bauweise als schützenswert gelten. In der Regel sind Baudenkmäler allerdings alte Gebäude, die oft schon vor 1925 errichtet wurden.“

Wichtig ist, dass man sich anschaut, ob die Immobilie tatsächlich eine Denkmalimmobilie ist, die steuerliche Vorteile bringt. Die gesetzliche Voraussetzung ist, dass sich die Immobilie beim Kauf im Altbauzustand, oder, wie es Marcel gerne bezeichnet, im Ruinenzustand befindet. Ebenfalls notwendig ist die 12-, 18- oder 24-monatige Sanierungsphase mit einem Bauträger zu durchlaufen. Nur wenn man diese Sanierungsphase mitgeht, dann kann man auch sicher sein, dass die Sanierungskosten mit 70% von der Steuer über zwölf Jahre aktiviert werden können. Wurde die Denkmalimmobilie bereits irgendwann saniert, hat der nächste Käufer bei der kommenden Sanierung keine erhöhte Abschreibung mehr.

Wenn man beim Notar sitzt, braucht es eine Bescheinigung von der Denkmalbehörde, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Objekt handelt. Dann kann man sicher sein, dass man die Steuervorteile bekommt, als wenn etwas nachträglich unter Denkmalschutz gestellt wird.

Der steueroptimierte Vermögensaufbau

Für Marcel war ein wichtiges Ziel, sich vom Markt abzuheben. Daher entwickelte er ein System, das Denkmalimmobilien für den steueroptimierten Vermögensaufbau nutzbar macht. Tagtäglich ist er auf der Immobiliensuche und nimmt eine beratende Funktion für seine Kunden ein. Das Wissen zum Thema Denkmalimmobilien ist am Markt nicht sehr verbreitet, wodurch sich Marcel in diesem Nischenmarkt relativ gut als Experte positionieren konnte.

Zwar ist es durchaus möglich, sich im Internet über denkmalgeschützte Immobilien zu informieren, dabei stößt man meist ohnehin auf Ratgeber oder Blogartikel von Marcel. Trotzdem ist es notwendig, sich hier beraten zu lassen. Der Kunde muss wissen, welche Art von Immobilien es gibt, warum gerade Denkmalimmobilien Vorteile bringen und welche Vorteile das sind. Sobald Marcel für dieses Verständnis im Rahmen einer Beratung gesorgt hat, kann ein Investment geplant werden und es geht aktiv in die Immobilienvermittlung. Dabei gibt es einen entscheidenden Vorteil für Investoren: Es wird immer direkt von Bauträgern, Projektierern oder von Immobilienkoordinatoren gekauft, womit keine Maklerprovision bezahlt werden muss. Das ist wirklich ein Riesenvorteil, weil die Provision in der Regel immer aus Eigenkapital bezahlt wird, da die Bank nicht bereit ist, diese Maklerkosten mitzufinanzieren.

Um den Prozess von Marcel abzurunden, hat er einen Finanzierungsvermittler an der Hand. Mit diesem arbeitet er aktiv zusammen und finanziert alle Denkmalimmobilien am Markt. Marcel bleibt in diesem Schritt autark, was für ihn bedeutet, dass er, wie im Vertrag festgelegt, für die Finanzierungsvermittlung keinen Cent bekommt. Sein Business ist es nicht, Finanzierungen bereitzustellen, sondern seinen Kunden einen runden Prozess zu bieten. Sein Business sind die Serviceleistungen wie die Kommunikation mit der Bank, das Beantworten von Rückfragen, das Matchmaking mit dem Kunden und dem Finanzierungsvermittler.

Zu guter Letzt müssen Immobilieninvestments immer beglaubigt werden. Hier kommt der Notar ins Spiel und die gesamte Kommunikation mit eben diesem. Alle Kaufvertragsentwürfe, das Angebot, alle Rückfragen von Notar, das läuft alles zentral über Marcel. Mit dem Kunden macht er einen Wunschtermin beim Notar aus und übersetzt bzw. beantwortet alle aufkommenden Fragen. Zum Schluss wird unterschrieben und der Kunde fühlt sich rundum durch Marcels Komplett-Service optimal versorgt.

7 gute Gründe, um in Denkmalimmobilien zu investieren

Es gibt nicht den einen Grund, der für Denkmalimmobilien spricht. Die Aussage „Lage, Lage, Lage“ ist hier einfach zu kurz gedacht. Es sind vielmehr einige Punkte oder ein System hinter einer Denkmalimmobilie. In einem solchen Konzept geht es natürlich um die Lage, das ist aber nur ein Unterpunkt davon. Auch das Gebäude selbst, die kommenden Mieter und auch die Verwaltung und das Management dahinter sind wichtige Aspekte dieses Systems. Nur wenn du das Konzept hinter der ganzen Kalkulation hinter der ganzen Steueroptimierung usw. erkennen kannst, dann investiere und vorher nicht!

Marcels 7 gute Gründe, die für Denkmalimmobilien sprechen:

1. Denkmalimmobilie ist der Oldtimer, auf neu getrimmt
2. Risiko Diversifizierung
3. Steuervorteil
4. Kaufen zum vermieten
5. Richtige Stadt, richtiger Stadtteil
6. Wow-Effekt für zukünftige Mieter
7. Professionell verwalten lassen, Hausverwaltung, Mietverwaltung
8. Vermögen entstehen durch Sachwerte

Marcel Kellers Marketing-Strategie

Marcels Mission ist es, das Thema Denkmalimmobilien zu verbreiten und in die Köpfe von beruflich Erfolgreichen zu bringen. Er möchte zeigen, dass es in Deutschland eine einzige sinnvolle Möglichkeit gibt, steueroptimiert zu investieren. Man kann sich dazu entscheiden, Jahr für Jahr Tausende von Euros an das Finanzamt zu überweisen, oder man nutzt Denkmalimmobilien, um genau diese Euros in der eigenen Tasche zu lassen und damit Vermögensaufbau zu betreiben.

Die wichtigsten Marketingmaßnahmen sind…

• eine gut funktionierende und ansprechende Website,
• ein Blog auf dem regelmäßig Wissensartikel erscheinen,
• Ratgeber und White Paper zu speziellen Investment-Themen,
• ein Buch: Das Denkmalimmobilien 1×1,
• ein eigens entwickelter Steuerrechner,
• ein Imagefilm zur Person Marcel Keller,
• verschiedene E-Mail Kampagnen
• und ein professionell produzierter Podcast.

All diese Maßnahmen werden suchmaschinenoptimiert, was dazu beiträgt, dass Marcel immer auf der ersten Seite der Google-Suchergebnisse erscheint und oftmals auf dem ersten Platz dargestellt wird. Für alle seine Marketing-Tools holt sich Marcel Profis ins Boot und verlässt sich auf Experten der verschiedenen Teilbereiche. Die Summe seiner Aktivitäten macht seinen Erfolg aus. Durch die Menge an unterschiedlichen Kontaktpunkten mit potenziellen Kunden und damit auch die ständige Präsenz von Marcel und seinem Service werden 9 von 10 Anfragenden tatsächlich Kunden!

Was Marcel am meisten geholfen hat, war, die Domain seiner Website auf seinen Namen umzustellen: www.marcelkeller.com. Auch ist es wichtig, die richtigen Plattformen zu bespielen wie etwa aktiv LinkedIn zu nutzen, wobei das Medium immer zu der jeweiligen Klientel passen muss. Dann hat er seinen Podcast gestartet, wo er gerade zu Beginn wöchentlich eine Folge zum Thema Immobilien veröffentlicht hat. Dazu hat er Referenzen bzw. Investoren, Steuerberater, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, Politiker, Spitzensportler etc. eingeladen. Diese drei Dinge haben sich rückwirkend sehr gut auf Marcels Reichweite ausgewirkt.

Hier findest du weitere Details zu Marcel Keller

Website: https://www.marcelkeller.com/

Blog: https://www.marcelkeller.com/blog

Ratgeber: https://www.marcelkeller.com/ratgeber

Podcast: https://www.marcelkeller.com/podcast

Buch: https://www.marcelkeller.com/buch

Steuerrechner: https://www.marcelkeller.com/steuerrechner

LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/marcel-keller-denkmal-immobilien/

Weitere Profile und spannende Links von Immobilien-Marketing-Experten Alex Stadler

Du findest mich auf Instagram unter https://www.instagram.com/immobilien.fotograf/

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